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Quem vende e compra imóvel em 180 dias é isento de Imposto de Renda!

Quem vende e compra imóvel em 180 dias é isento de Imposto de Renda!

Quem vende e compra imóvel em 180 dias é isento de Imposto de Renda!

Quer ficar isento de imposto de renda na venda do seu imóvel?

Saiba que ao vender um imóvel e comprar outro em até 180 dias você não paga IR!

A isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital é para quem aliena e compra outro imóvel no prazo de 180 dias.

Como se trata de um imposto federal, a legislação do imposto de renda (IR) estabelece as regras que possibilitam o aproveitamento do benefício.

Portanto, basta conferir se a venda de seu imóvel está dentro desses requisitos para você ficar isento de imposto de renda e economizar um bom dinheiro!

A seguir detalhamos as características do benefício e preparamos um passo a passo para você não perder esta isenção.

Isenção de imposto de renda na alienação de imóvel

Em 2005 foi editada a “MP do bem”, medida provisória convertida na Lei n° 11.196/05 (“Lei do bem”), prevendo vários benefícios fiscais, dentre os quais, a isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital para quem compra imóvel em até 180 dias após a alienação.

A legislação do IR já indicava várias isenções do imposto de renda sobre o ganho de capital imobiliário.

Entretanto, em nenhuma delas havia previsão do benefício para o alienante que apenas pretende trocar de imóvel.

Com a edição da “MP do bem” esta situação foi corrigida, possibilitando a isenção de imposto de renda para quem trocou de imóvel sem procurar obter ganho de capital na venda.

Neste artigo vamos analisar apenas esta isenção, mas para você ficar sabendo tudo a respeito das isenções sobre o ganho de capital imobiliário não deixe de ler o nosso post.

Voltando à isenção, vamos entendê-la?

Isenção do imposto de renda para compra de imóvel em 180 dias após a alienação

Fica isento de imposto de renda o ganho de capital auferido por pessoa física que aliena imóvel residencial e aplica o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais no País, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato.

Este benefício está previsto no caput do art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, com a seguinte redação:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Procurando esclarecer o artigo legal, a Receita Federal publicou as Instruções Normativas nº 599, de 2005 e 1.500, de 2014. No art. 2º daquele regulamento, o órgão explica o alcance de conceitos visando à aplicabilidade do benefício.

Quando abordarmos, mais a frente, os requisitos de enquadramento, falaremos melhor sobre esse regulamento.

Depois de ser apresentado ao benefício, vamos descobrir o que fazer para ficar isento de imposto de renda.

Acompanhe o passo a passo que elaboramos para você ficar isento de imposto de renda.

1º passo: Quem tem direito?

(requisitos do enquadramento da isenção)

Para você aproveitar a isenção do ganho de capital na compra de imóvel em até 180 dias após a alienação, é necessário se atentar ao prazo de vigência da lei (a partir de 16/06/2005) e enquadrar-se nos seguintes requisitos:

a) alienação de imóvel por pessoa física residente no Brasil;

b) o alienante aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais no Brasil;

c) o prazo para aquisição dos imóveis deverá ser de até 180 dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

É essencial entendermos que os requisitos são cumulativos, logo temos que satisfazer a todos para nos enquadrarmos na isenção.

Além dos requisitos, a legislação explicou e limitou (no art. 2° da IN nº 599/2005) os conceitos utilizados visando ao melhor entendimento do alcance da isenção.

Então, vamos entender as limitações dos conceitos para descobrirmos se realmente temos direito à isenção.

Prazos

180 dias
  • O prazo para aquisição dos imóveis deverá ser de até 180 dias (art. 2º, caput);
  • A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato (art. 2º, caput);
  • No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação (art. 2º, § 1º);
  • Na hipótese de venda de mais de um imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial (art. 2º, § 6º).
5 anos
  • O contribuinte somente pode usufruir da isenção uma vez a cada 5 anos (art. 2º, § 5º);
  • Os 5 anos são contados (art. 2º, § 5º):
    • a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou,
    • no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.

Valor (base de cálculo)

  • Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante (art. 2º, § 8º);
  • A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada (art. 2º, § 2º).

Aquisição do Imóvel

Imóvel Residencial
  • O alienante deve aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais no Brasil (art. 2º, caput);
  • No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais (art. 2º, § 3º);
  • Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar (art. 2º, § 9º).
Também se aplica a isenção
  • Aos contratos de permuta de imóveis residenciais (art. 2º, § 10, I);
  • À venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta (art. 2º, § 10, II).
Não se aplica a isenção
  • À hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante (art. 2º, § 11, I);
  • À venda ou aquisição de terreno (art. 2º, § 11, II);
  • À aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento (art. 2º, § 11, III).

Operações Realizadas a Prestação

Vendas a prestação e aquisições à vista
  • Para se beneficiar da isenção a soma dos valores recebidos deve estar dentro do prazo de 180 dias (art. 2º, § 7º, I);
  • Conta-se o prazo da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is) (art. 2º, § 7º, I).
Vendas à vista e aquisições a prestação
  • Para se beneficiar da isenção os valores recebidos à vista devem ser utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 dias (art. 2º, § 7º, II);
  • Conta-se o prazo da data da celebração do primeiro contrato de venda (art. 2º, § 7º, II).
Venda e aquisições a prestação
  • Para se beneficiar da isenção a soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, devem estar (ambos) dentro do prazo de 180 dias (art. 2º, § 7º, III);
  • Conta-se o prazo da data da celebração do primeiro contrato de venda (art. 2º, § 7º, III).

Agora que você já sabe que tem direito a isenção, vamos entender qual é o seu benefício por ser isento de imposto de renda.

2º passo: Tem direito a quê?

(abrangência da isenção)

A legislação do Imposto de Renda, através da Instrução Normativa SRF nº 1.455, de 2014, dispõe que o ganho de capital nas alienações de imóveis deve ser apurado em cada operação e recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.

A alíquota incidente em cada operação, que era de 15% até 2016, foi alterada.

Agora, a legislação (art. 21 da IN 1.455/2014) prevê uma progressão das alíquotas conforme o valor dos ganhos.

Alíquotas:
  • de 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
  • de 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
  • de 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e
  • de 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Isso significa que sobre o ganho que se obteve na venda de um imóvel (ou seja, a diferença positiva entre o valor da venda e o valor da compra) aplica-se, no mínimo, uma alíquota de 15%, resultando no imposto de renda que se deve pagar.

Para melhor entendimento, vamos a um exemplo:

Se um alienante comprou um imóvel por 400 mil reais, quando o vender por 600 mil reais, terá um ganho de capital de 200 mil reais.

Sobre estes 200 mil reais aplica-se a alíquota de 15%, chegando a um imposto de renda sobre o ganho de capital no valor de 30 mil reais (200.000 x 15% = 30.000).

Agora ficou fácil de entender o quanto você ganha com este benefício.

Neste exemplo, se você comprasse outro imóvel no prazo de 180 dias, aplicando o produto da venda do imóvel (600 mil reais), você deixaria de pagar 30 mil reais de imposto!

Assim, quando enquadrado nesta isenção, você não paga os 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital obtido na venda de seu imóvel.

Em resumo, você estará isento de imposto de renda sobre o ganho de capital, se comprar outro imóvel em até 180 dias após a alienação do seu.

Por fim, vamos saber o que é necessário para conseguir ficar isento de imposto de renda.

3º passo: O que se precisa fazer?

(formalização do pedido da isenção)

Para se obter o direito à isenção não há necessidade de formalizar o pedido, bastando declarar a operação isenta à Receita Federal.

A Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, no seu art. 2º, § 4º, prevê esta obrigatoriedade de declarar a isenção ao fisco, nos seguintes termos:

opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponibilizado no site da Receita Federal do Brasil (RFB), é de utilização obrigatória para quem deseja ficar isento de imposto de renda.

Ao vender o imóvel o contribuinte deve preencher o GCAP e exportá-lo para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.

O GCAP a partir do preenchimento dos valores de aquisição, alienação e nova aquisição, calcula o valor do imposto devido, se for o caso, emitindo, inclusive, o Darf para recolhimento.

Assim, quanto à formalização do pedido, basta o preenchimento e exportação do Programa de Apuração de Ganhos de Capital para a Declaração de Ajuste Anual do IR.

Caso haja algum valor que não esteja abrangido pela isenção, o programa calcula e emite o Darf.

Portanto, para se beneficiar desta isenção, basta conferir se está enquadrado (conforme o 1° passo), preencher o GCAP e exportá-lo para Declaração do Imposto de Renda.

Lembre-se de que ninguém vai te avisar que está isento de imposto de renda quando vender seu imóvel. Logo, fique atento para não perder dinheiro!

Quer saber mais?

Veja as principais dúvidas que aparecem quando pretendemos nos beneficiar desta isenção.

Saiba Mais!

(dúvidas frequentes)

1 – O contribuinte pode desistir da isenção?

Não. Conforme destaca o § 4º do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, “aopção pela isenção de que trata este artigo é irretratável”.

Portanto, após o preenchimento do Programa de Apuração de Ganhos de Capital para a Declaração de Ajuste Anual do IR não será mais possível desistir da isenção.

2 – A isenção é aplicada na hipótese de aplicação parcial do produto da venda?

Se houver aplicação parcial do produto da venda na aquisição de outro imóvel, o ganho de capital imobiliário deverá ser tributado proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

O Programa de Apuração de Ganhos de Capital efetua o cálculo, permitindo, ainda, a emissão do Darf.

3 – Como o programa calcula se há ou não valor a ser tributado?

No preenchimento do programa é realizada a pergunta:

O produto da alienação foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias?

Se a resposta for sim, o programa preenche o campo “valor da aplicação” com o valor da alienação.

Se a resposta for não, o programa considera todo o valor do ganho de capital como tributável.

Mas se a resposta for parcialmente, o programa solicita o preenchimento do valor que foi, ou será, aplicado na aquisição de imóvel residencial, no campo “valor da aplicação”.

4 – São isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?

Não. A isenção citada somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção.

Não estão abrangidos os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.

(Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Cosit nº 70, de 2014)

Fonte: site da Receita Federal do Brasil (https://idg.receita.fazenda.gov.br/interface/cidadao/irpf/2018/perguntao)

5 — Contribuinte que vende imóvel residencial privativo e adquire imóvel residencial em condomínio fica isento de imposto de renda?

Sim. Desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de sua parte do imóvel, localizado no Brasil, em condomínio.

Cabe destacar que o contrário também se aplica.

Logo, também terá direito à isenção o alienante, que no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplicar o produto da venda de sua parte no imóvel em condomínio na aquisição de imóvel privativo, localizado no Brasil.

(Lei nº 11.196, de 21 de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º)

Fonte: site da Receita Federal do Brasil (https://idg.receita.fazenda.gov.br/interface/cidadao/irpf/2018/perguntao)

6 — Contribuinte que vende um imóvel residencial e adquire a parte de outro imóvel residencial pertencente a outro condômino, de um condomínio no qual já é condômino, fica isento de imposto de renda?

Sim. Desde que o alienante no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição da parte do imóvel residencial, pertencente ao outro condômino, localizado no Brasil.

(Lei nº 11.196, de 21 de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de 2005, art. 2º)

Fonte: site da Receita Federal do Brasil (https://idg.receita.fazenda.gov.br/interface/cidadao/irpf/2018/perguntao)

7 — Quais são as consequências legais no caso de não observância do prazo de 180 dias para a compra de imóveis residenciais?

A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

a) juros de mora, calculados a partir do 2º mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e

b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 dias contados da data da celebração do contrato.

(Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Interna Cosit nº 10, de 2014)

Fonte: site da Receita Federal do Brasil (https://idg.receita.fazenda.gov.br/interface/cidadao/irpf/2018/perguntao)

8 – Se houver dúvida sobre o enquadramento na isenção, existe a possibilidade do contribuinte consultar a Receita Federal?

Sim. Existe a possibilidade do contribuinte realizar a consulta sobre interpretação da legislação tributária à Receita Federal do Brasil (RFB).

A Consulta é um procedimento formal, onde o contribuinte, por escrito, formula consulta sobre dúvidas quanto à interpretação de dispositivos da legislação tributária.

A resposta da consulta formulada tem efeito vinculante para Receita Federal, respaldando a aplicação do contribuinte ao caso concreto. Assim, se determinada situação consultada à RFB for considerada isenta, esta interpretação vincula o entendimento do órgão.

9 – Existem outras isenções para o ganho de capital na alienação de imóvel?

Sim. A legislação do IR traz outras oportunidades de ficar isento de imposto de renda na alienação de imóveis.

Para você conhecer e aproveitar todas essas isenções, preparamos um artigo completo sobre isenção do ganho de capital na alienação imobiliária.

Este artigo traz todas as possibilidades para você ficar isento de imposto de renda.

No entanto, como são muitas hipóteses e algumas com requisitos mais complexos, resolvemos desenvolver artigos próprios para as duas isenções mais importantes.

No artigo sobre isenção do IR na alienação de imóvel até 440 mil detalhamos a isenção específica do imóvel alienado até 440 mil reais.

No outro, desenvolvido neste artigo, comentamos sobre a isenção daquele contribuinte que reaplica o produto da venda de um imóvel residencial na compra de outro.

10 – Para obter um ganho de capital menor, é possível atualizar o valor do bem a preço de mercado na declaração de bens e direitos?

Não!

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.

Cabe destacar, ainda, que essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais
para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.

Para maiores informações sobre a incorporação das despesas ao custo de aquisição, leia o artigo sobre redução do ganho de capital.

Fonte: site da Receita Federal do Brasil (https://idg.receita.fazenda.gov.br/interface/cidadao/irpf/2018/perguntao)

11 – Além das isenções sobre o ganho de capital na venda do imóvel, existe outra maneira de reduzir o imposto de renda?

Sim. Existe a possibilidade de redução do imposto de renda no ganho de capital, independentemente de ser beneficiário de alguma isenção do IR.

No artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel detalhamos dois benefícios fiscais que reduzem o imposto:

1 – Os redutores do ganho de capital; e

2 – As despesas que integram o custo de aquisição dos bens imóveis.

Os redutores do ganho de capital possibilitam a redução do imposto de renda através de percentuais de redução (de imóveis adquiridos entre 1970 e 1988) ou da aplicação de fatores de redução.

Já as despesas que integram o custo de aquisição permitem a redução do imposto através da diminuição do ganho de capital.

Quanto mais despesas integrarem o custo de aquisição do imóvel, menos imposto de renda será pago.

Portanto, não deixe de ler o artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel, uma vez que podem ser utilizadas junto com a isenção dos 180 dias.

Agora que você já sabe o que fazer para ficar isento de imposto de renda, não perca dinheiro e aproveite o seu benefício que é garantido por lei!

Fonte: http://seudescontolegal.com.br/isencao-180dias/

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